27.04.2015

Реформи у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно

Впродовж останніх років одним з основних напрямків, спрямованих на реалізацію реформ системи державної реєстрації, є втілення в життя наймасштабніших реформаторських змін в цій сфері.
Зокрема, реформаторські зміни відбуваються в роботі державних та приватних нотаріусів.
 
І. По-перше, 05  квітня 2015 року набрав чинності Закон України від 12.02.2015 № 191-VІІІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», яким були внесені зміни до порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868.
Основні тези вказаного Закону, які стосуються нотаріусів:
1. Розширення кола суб’єктів, яким надано повноваження з прийому та видачі документів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Отже, на законодавчому рівні закріплена можливість здійснення цих повноважень нотаріусами, а також посадовими особами органів місцевого самоврядування, адміністраторами центрів надання адміністративних послуг.
Однією з основних цілей вказаної реформи є розділення функцій з прийому/видачі документів та прийняття рішень за результатами їх розгляду між різними структурами. Розподіл роботи між фронт- та бек- офісами скоротить час необхідний для оформлення документів, що в свою чергу скоротить черги та зробить сервіси зручними для громадян, а також унеможливить корупційні дії в сфері реєстрації прав.
2. Запровадження диференційованого підходу до визначення розміру адміністративного збору за проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відтепер замість сплати  державного мита за проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень сплачується адміністративний збір.
Розмір вказаного адміністративного збору:
- залежить від площі об’єкта нерухомого майна, права на який заявлені до державної реєстрації, а також від того, заявником є фізична чи юридична особа;
- визначається у процентному відношенні до мінімальної заробітної плати, яка згідно з зі статтею 8 Закону України «Про Державний бюджет на 2015 рік» складає: з 01 січня – 1218 грн., з 01 грудня – 1378 грн.
Відповідно до нової редакції статті 29 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень":
1) за державну реєстрацію права власності на нерухоме майно:
         - для фізичних осіб:
         щодо розташованих на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна площею до 100 квадратних метрів - 0,07 мінімальної заробітної плати, а саме - 85, 26 грн.;
         щодо розташованих на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна площею до 200 квадратних метрів - 0,1 мінімальної заробітної плати, а саме - 121,80 грн.;
         щодо розташованих на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна площею більше 200 квадратних метрів - 0,2 мінімальної заробітної плати, а саме - 243,60 грн.;
         щодо земельних ділянок - 0,1 мінімальної заробітної плати, а саме - 121,80 грн.;
         - для юридичних осіб:
         щодо об’єктів нерухомого майна площею до 500 квадратних метрів - 0,3 мінімальної заробітної плати, а саме - 365,40 грн.;
         щодо об’єктів нерухомого майна площею понад 500 квадратних метрів - 0,6 мінімальної заробітної плати, а саме - 730,80 грн.;
         щодо об’єктів нерухомого майна площею понад 5000 квадратних метрів - 1,4 мінімальної заробітної плати, а саме - 1705,20 грн.;
         2) за державну реєстрацію іншого речового права на нерухоме майно, крім права оренди землі, - 25 відсотків розміру адміністративного збору за державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме:
         - для фізичних осіб:
         щодо розташованих на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна площею до 100 квадратних метрів - 0,07 мінімальної заробітної плати, а саме - 21,32 грн.;
         щодо розташованих на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна площею до 200 квадратних метрів - 0,1 мінімальної заробітної плати, а саме - 30,45 грн.;
         щодо розташованих на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна площею більше 200 квадратних метрів - 0,2 мінімальної заробітної плати, а саме - 60,90грн.;
         щодо земельних ділянок - 0,1 мінімальної заробітної плати, а саме - 30,45 грн.;
         - для юридичних осіб:
         щодо об’єктів нерухомого майна площею до 500 квадратних метрів - 0,3 мінімальної заробітної плати, а саме - 91,35 грн.;
         щодо об’єктів нерухомого майна площею понад 500 квадратних метрів - 0,6 мінімальної заробітної плати, а саме - 182,70 грн.;
         щодо об’єктів нерухомого майна площею понад 5000 квадратних метрів - 1,4 мінімальної заробітної плати, а саме - 426,30 грн.;
         3) за державну реєстрацію обтяження права на нерухоме майно - 0,07 мінімальної заробітної плати, а саме - 85,26 грн.;
         4) за державну реєстрацію права оренди земельної ділянки - 0,06 мінімальної заробітної плати, а саме - 73,08 грн.;
         5) за внесення змін до записів Державного реєстру прав, у тому числі виправлення технічної помилки, допущеної з вини заявника, - 0,04 мінімальної заробітної плати, а саме - 48,72 грн.
         Адміністративний збір справляється у відповідному розрахунку від мінімальної заробітної плати у місячному розмірі, встановленому законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав. Статтею 8 Закону України "Про Державний бюджет" на 01 січня 2015 року встановлено мінімальну заробітну плату у місячному розмірі - 1218 гривень.
         До розташованих на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна відносяться: житлові, садові, дачні  будинки, споруди, житлові та нежитлові приміщення, квартири та інші об'єкти (їх частки), у тому числі об'єкти незавершеного будівництва, які невід'ємно пов'язані з земельною ділянкою, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
         Також новою редакцією статті 29 передбачено, що:
- органи державної реєстрації прав та органи місцевого самоврядування звільняються від сплати адміністративного збору;
- при проведенні державної реєстрації прав заявник, окрім адміністративного збору, сплачує за отримання витягу з Державного реєстру прав;
- у разі відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень адміністративний збір не повертається, а плата за надання витягу з Державного реєстру прав підлягає поверненню;
- у разі відкликання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень адміністративний збір та плата за надання витягу з Державного реєстру прав підлягають поверненню;
- розмір плати за надання інформації з Державного реєстру прав та порядок її використання встановлюються Кабінетом Міністрів України;
- органи державної влади, органи місцевого самоврядування, суди, органи внутрішніх справ, органи прокуратури, органи Служби безпеки України звільняються від плати за надання інформації з Державного реєстру прав у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом.
Цим Законом також передбачено Кабінету Міністрів України:
-                     у тримісячний строк після опублікування цього Закону підготувати та подати на розгляд Верховної Ради України законопроекти про внесення змін до законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям цього Закону;
-                     у п’ятимісячний строк після опублікування цього Закону привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом, забезпечити приведення нормативно-правових актів органів виконавчої влади у відповідність із цим Законом.
Отже, Кабінетом Міністрів України у визначений термін буде розроблено порядок здійснення посадовими особами органів місцевого самоврядування, адміністраторами центрів надання адміністративних послуг, нотаріусами повноважень державного реєстратора щодо видачі та прийому документів.
         Відповідно листа Державної реєстраційної служби України від 06.04.2015 №32/06-15-15 зазначені суми адміністративного збору "... продовжують зараховуватися на рахунки за кодом класифікації доходів бюджету 22012600 "Адміністративний збір за державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно", які розміщені на офіційному сайті Державної реєстраційної служби України ...".
         Також цим листом Державної реєстраційної служби України роз'яснено, що:
         - для повернення у передбачених цим Законом випадках грошових сум застосовується механізм повернення коштів, врегульований Порядком повернення коштів, помилково або надмірно зарахованих до Державного та місцевих бюджетів, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 03.09.3013 року № 787, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25.09.2013 року № 1650/24182;
         - до внесення змін у програмне забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, при реєстрації заяв у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, інформацію про сплачений адміністративний збір слід вносити обираючи тип оплати: "державне мито".
 
ІІ. По-друге, 25 березня 2015 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» № 247-VIII від 05.03.2015.
Основні тези вказаного Закону, які стосуються нотаріусів:
1. Зміни до ст. 46-1 Закону України «Про нотаріат»:
- користування нотаріусами Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Державним земельним кадастром під час вчинення нотаріальних дій та/або здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень;
- доступ та користування нотаріусом Державним земельним кадастром;
- здійснення нотаріусом пошуків у Державному земельному кадастрі;
2. Зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:
-          реєстрація похідного речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, право власності на яку виникло та було оформлено до 01 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на цю земельну ділянку;
- державна реєстрація речових прав, похідних від права власності, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може здійснюватися нотаріусом незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право.
Наказом Міністерства юстиції України від 31.03.2015 № 463/5 «Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України від 28 травня 2014 року № 845/5», який набрав чинності 07 квітня 2015 року, встановлено, що державна реєстрація прав на землі сільськогосподарського призначення може проводитися нотаріусом у випадках, передбачених абзацом четвертим частини п’ятої статті 3 та статтею 4² Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за місцем розташування земельної ділянки або у межах відповідної області, де розташована така земельна ділянка.
 
Згідно зі ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» похідними речовими правами є: право  володіння;  право  користування  (сервітут);  право користування  земельною  ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського   відання;  право  оперативного  управління;  право постійного користування та право оренди земельної  ділянки;  право користування  (найму, оренди)  будівлею  або  іншими капітальними спорудами,  їх окремими  частинами;  іпотека;  довірче  управління майном; інші речові права відповідно до закону.
Згідно з ч. 2 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» похідні речові права на нерухоме майно реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтями 41 (Особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності), 42 (Особливості державної реєстрації похідних речових                  прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року) цього Закону.
Згідно п. 35 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, під час проведення державної реєстрації речових прав заінтересованою особою є власник, інший правонабувач або сторона правочину, відповідно до якого виникли речові права.
Згідно ч.1 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  заява  про  державну  реєстрацію  прав  та  їх  обтяжень подається   у   паперовій   або   електронній  формі  у  випадках, передбачених  цим Законом (Законом України № 247-VIII від 05.03.2015 виключено з цієї частини слова «до органу державної реєстрації прав»).
Заява про державну реєстрацію прав власності на земельну ділянку, права оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності за письмовою заявою  правонабувача  може  подаватися державним   кадастровим реєстратором, який здійснив  державну реєстрацію  такої  земельної  ділянки. Заява про державну  реєстрацію  прав  та  їх  обтяжень  в електронній  формі  може подаватися виключно державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем (абз. 5,6 ч. 1 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Однак, в абз. 7 ч. 1 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» слова «до органу державної реєстрації прав» не виключено, тому  «У  разі  здійснення  державної  реєстрації  речових  прав  на земельні  ділянки,  похідних  від  права власності, за відсутності державної  реєстрації  права  власності  держави чи територіальної громади   на   зазначені   земельні   ділянки,  відповідний  орган виконавчої  влади  чи  орган місцевого самоврядування зобов'язаний одночасно подати до органу державної реєстрації прав чи державному кадастровому  реєстратору відповідну заяву про державну реєстрацію права  власності  держави  чи  територіальної громади на зазначені земельні  ділянки.  Рішення  органу  виконавчої  влади  чи  органу місцевого   самоврядування про передачу земельної ділянки у користування (постійне   користування,   оренда, користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), сервітут) вважається заявою про здійснення державної реєстрації права  власності  держави  чи  територіальної громади на зазначену земельну  ділянку.»
Подача заяв державним кадастровим реєстратором в електронній формі передбачена органові державної реєстрації прав (п.п. 30, 32, 33 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ч. 4 ст. 281 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 30 Закону України «Про Державний земельний кадастр», Постановою Кабінету Міністрів України № 118 від 22.02.2012 «Про інформаційну взаємодію органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав» (із змінами).
Прикінцевими положеннями цього Закону України № 247-VIII від 05.03.2015 передбачено Кабінету Міністрів України протягом трьох місяців з дня набрання чинності цим Законом: забезпечити підключення нотаріусів до Державного земельного кадастру.
Враховуючи зміни до ст. 461 Закону України «Про нотаріат» до підключення нотаріусів  до Державного земельного кадастру, при подачі документів для державної реєстрації  похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, заявник крім документів, передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, подає нотаріусу Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, за яким нотаріус здійснює перевірку відомостей про зареєстровану земельну ділянку, та який залишається у справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.
Після підключення нотаріусів до Державного земельного кадастру, нотаріус під час здійснення державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення самостійно здійснює пошук у Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку та за його результатами за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру формує витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який підписує та посвідчує печаткою нотаріуса, та який залишається у справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.
Враховуючи викладене, нотаріуси на сьогодні мають право здійснювати державну реєстрацію похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право.
Державна реєстрація проводиться нотаріусом за місцем розташування земельної ділянки або у межах відповідної області, де розташована така земельна ділянка.
Форма заяв, що подаються затверджена наказом Міністерства юстиції України № 595/5 від 17.04.2012 (у редакції наказу Міністерства юстиції України № 465/5 від 31.03.2015).
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, та вимоги до них, відповідають загальним правилам, передбаченим Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Додатково нотаріус обов’язково отримує Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.  
Строки проведення державної реєстрації: згідно ч. 5 ст.15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  державна   реєстрація   прав  (надання  відмови  в  ній) проводиться  у  строк,  що  не  перевищує п’яти робочих днів (крім випадків,   установлених   частиною  сьомою  цієї  статті)  з  дня надходження  до  органу  державної  реєстрації прав заяви про таку реєстрацію  і  передбачених  цим  Законом  та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до нього, документів, необхідних для її проведення. При цьому слід звернути увагу на Постанову Кабінету Міністрів України № 190 від 08.04.2015 «Про надання послуг у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у скорочені строки» (яка ще не набрала чинності).
Документи, що були видані, оформлені або отримані нотаріусом при державній реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення передаються територіальному органу Міністерства юстиції України за місцем розташування такої земельної ділянки відповідно до Порядку передачі документів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 20.01.2012 № 111/5 (із змінами).